Доклад Дерябиной Елены Владимировны - начальник отдела административной практики и судебной защиты в сфере государственного жилищного надзора агентство государственного строительного и жилищного надзора Ульяновской области на тему: «Изменения в жилищном законодательстве в 2024 году. Полномочия органа государственного жилищного надзора и органов местного самоуправления в жилищной сфере».
1. С 1 сентября 2024 года установлены дополнительные лицензионные требования при осуществлении деятельности
по управлению многоквартирными домами
25.12.2023 принят Федеральный закон № 662-ФЗ «О внесении изменений в статьи 193 и 195 Жилищного кодекса Российской Федерации».
К новым лицензионным требованиям относятся:
отсутствие у должностного лица и (или) учредителя (участника) лицензиата, должностного лица и (или) учредителя (участника) соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления. Ранее данное требование к учредителям управляющих организаций не применялось;
отсутствие в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, лиц, являвшихся учредителями (участниками) лицензиата, лицензия которого аннулирована и доля в уставном капитале которого превышала пятьдесят процентов, а также лиц, в том числе являвшихся учредителями (участниками) лицензиата, доля в уставном капитале которого превышала пятьдесят процентов, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или)
в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации (далее - реестр дисквалифицированных лиц), информации
о должностном лице лицензиата, должностном лице соискателя лицензии,
об учредителе (участнике) лицензиата, учредителе (участнике) соискателя лицензии. Требования настоящего пункта, предъявляемые к учредителю (участнику) соискателя лицензии, не применяются в отношении органа государственной власти Российской Федерации, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, осуществляющих функции и полномочия учредителя лицензиата, лицензия которого аннулирована;
не привлечение к административной ответственности лицензиата, соискателя лицензии за грубое нарушение лицензионных требований в течение трех лет, предшествующих дате получения лицензии, дате продления срока
её действия;
отсутствие в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве информации о банкротстве юридического лица, которое осуществляло деятельность по управлению многоквартирными домами и должностными лицами и (или) учредителями которого являлись должностные лица и (или) учредители соискателя лицензии, в течение трех лет, предшествующих дате обращения за лицензией такого соискателя лицензии.
Указанные изменения вступили в силу с 1 сентября 2024 г.
2. Провайдерам предоставлена возможность размещать сети связи в помещениях общего пользования многоквартирного дома без решения общего собрания собственников помещений
Изменения внесены Федеральным законом от 06.04.2024 № 67-ФЗ
«О внесении изменений в статью 6 Федерального закона «О связи»
и Жилищный кодекс Российской Федерации». Начало действия документа - 06.04.2024.
Установлено, что монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи
на объектах общего имущества в многоквартирном доме, необходимых для оказания услуг связи абоненту-гражданину, являющемуся собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения
в многоквартирном доме по договору социального найма и заключившему договор об оказании услуг связи, осуществляются без решения общего собрания собственников помещений в этом доме в соответствии с правилами взаимодействия, утвержденными Правительством РФ.
06.08.2024 принято постановление Правительства Российской Федерации № 1055 «Об утверждении Правил взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества
в многоквартирном доме» (далее – Правила), которым предусмотрены, в том числе, порядок подготовки оператором связи проекта монтажа сетей связи, порядок монтажа, демонтажа сетей связи, устранения повреждений, причиненных в результате монтажа, эксплуатации и демонтажа сетей связи общему имуществу в многоквартирном доме. Правила вступили в силу
20 августа 2024 года.
Плата за пользование объектами общего имущества в многоквартирном доме для оказания услуг связи в многоквартирном доме, за доступ к объектам общего имущества в многоквартирном доме для монтажа, эксплуатации
и демонтажа сетей связи (за исключением радиоэлектронных средств подвижной радиотелефонной связи), за доступ к указанным сетям связи либо
за оказание иных услуг, связанных с монтажом, эксплуатацией и демонтажом сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме,
не взимается.
В случае, если монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме повлекли нарушение требований пожарной безопасности, требований законодательства о градостроительной деятельности, санитарных норм и правил, оператор связи несёт ответственность, предусмотренную законодательством РФ. Вред, причиненный оператором связи общему имуществу в многоквартирном доме в результате монтажа, эксплуатации и демонтажа сетей связи, подлежит возмещению
в полном объеме оператором связи, причинившим такой вред.
Заключенные до дня вступления в силу указанного Федерального закона договоры между оператором связи и управляющими организациями, предусматривающие плату за пользование объектами общего имущества в многоквартирном доме подлежат прекращению (расторжению).
3. Увеличены штрафы за нарушение правил содержания газового оборудования
С 17.04.2024 года вступил в силу Федеральный закон от 6.04.2024
№ 77-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации
об административных правонарушениях».
Изменения в статью 9.23 Кодекса Российской Федерации
об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) предусматривают увеличение штрафов за нарушение правил обслуживания и ремонта внутридомового и внутриквартирного газового оборудования (далее - ВДГО
и ВКГО).
Так, нарушение требований к качеству (сроку, периодичности) выполнения работ (оказания услуг) по техническому обслуживанию и ремонту ВДГО и ВКГО либо невыполнение работ (неоказание услуг) по техническому обслуживанию и ремонту ВДГО и ВКГО, включенных в перечень, предусмотренный правилами обеспечения безопасного использования
и содержания внутридомового и внутриквартирного газового оборудования (часть 1 статьи 9.23 КоАП РФ),
уклонение от заключения договора о техническом обслуживании
и ремонте ВДГО в многоквартирном доме, или договора о техническом обслуживании ВКГО в многоквартирном доме, или договора о техническом обслуживании ВДГО в жилом доме (домовладении), или договора
о техническом диагностировании газопроводов, входящих в состав ВДГО
и ВКГО, если заключение таких договоров является обязательным (часть 2 статьи 9.23 КоАП РФ),
отказ в допуске в порядке и случаях, установленных законодательством, представителя специализированной организации для выполнения работ (оказания услуг) по техническому обслуживанию и ремонту ВДГО
в многоквартирном доме, по техническому обслуживанию ВКГО
в многоквартирном доме или ВДГО в жилом доме (домовладении) либо для приостановления подачи газа (часть 3 статьи 9.23 КоАП РФ),
уклонение от замены оборудования, входящего в состав ВДГО и ВКГО, в случаях, если такая замена является обязательной в соответствии с правилами обеспечения безопасного использования и содержания ВДГО и ВКГО, либо самовольная замена указанного оборудования без привлечения специализированной организации (часть 4 статьи 9.23 КоАП РФ)
влекут наложение административного штрафа
на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей;
на должностных лиц - от двадцати пяти тысяч до ста тысяч рублей;
на юридических лиц - от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
Кроме того, в силу части 5 статьи 9.23 КоАП РФ действия (бездействие), предусмотренные частями 1 – 4 статьи 9.23 КоАП РФ, приведшие к аварии или возникновению непосредственной угрозы причинения вреда жизни или здоровью людей, влекут наложение административного штрафа
на граждан в размере от пятидесяти тысяч до ста пятидесяти тысяч рублей;
на должностных лиц - от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или дисквалификацию на срок от одного года до трёх лет;
на юридических лиц - от пятисот тысяч до двух миллионов рублей.
Согласно части 6 статьи 9.23 КоАП РФ повторное совершение административного правонарушения, предусмотренного частями 1 – 4 статьи 9.23 КоАП РФ, влечет наложение административного штрафа
на граждан в размере от пятнадцати тысяч до двадцати пяти тысяч рублей;
на должностных лиц - от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей или дисквалификацию на срок от одного года до трёх лет;
на юридических лиц - от пятисот пятидесяти тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление деятельности на срок
до девяноста суток.
Федеральным законом вводится новый состав правонарушения в сфере обеспечения безопасного использования и содержания ВДГО и ВКГО.
Согласно части 1.1 статьи 9.23 КоАП РФ выполнение работ (оказание услуг) по техническому обслуживанию и ремонту ВДГО И ВКГО либо работ по техническому диагностированию газопроводов, входящих в состав ВДГО
и ВКГО, организацией, не отвечающей требованиям законодательства
о газоснабжении, либо лицом, не являющимся сотрудником организации, отвечающей требованиям законодательства о газоснабжении, либо
её сотрудником, не аттестованным (не переаттестованным) в порядке, установленном законодательством о газоснабжении, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до пятисот тысяч рублей.
За административные правонарушения, предусмотренные частью 1.1 статьи 9.23 КоАП РФ, физические лица, не являющиеся сотрудниками специализированной организации, выполняющей работы (оказывающей услуги) по техническому обслуживанию и ремонту ВДГО и ВКГО
и отвечающей требованиям законодательства о газоснабжении, либо организации, выполняющей работы (оказывающей услуги) по техническому диагностированию газопроводов, входящих в состав ВДГО и ВКГО,
и отвечающей требованиям законодательства о газоснабжении, а также неаттестованные (непереаттестованные) сотрудники таких организаций несут административную ответственность как должностные лица.
4. С 3 апреля 2024 года вступил в силу закон, устанавливающий запрет на сдачу внаём жилья, не оборудованного приборами учёта коммунальных ресурсов
23.03.2024 принят Федеральный закон № 55-ФЗ «О внесении изменения в статью 30 Жилищного кодекса Российской Федерации».
В часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации внесены изменения, согласно которым собственник жилого помещения вправе сдавать его гражданам по договору найма (в том числе краткосрочного) или договору безвозмездного пользования, а юридическим лицам - по договору аренды, при условии, что будет обеспечено соблюдение прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества в МКД, требований оснащённости жилья приборами учёта используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг.
В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.
Закон принят во исполнение Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 23.03.2023 № 9-П.
5. Принят закон, освобождающий физических лиц, которые нуждаются в социальной поддержке, от уплаты комиссии при оплате услуг ЖКХ. Определены категории физических лиц, которые подлежат освобождению от уплаты комиссионного вознаграждения при перечислении платы за жилищно-коммунальные услуги
19.12.2023 принят Федеральный закон № 602-ФЗ «О внесении изменений в статью 155 Жилищного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Изменения вносятся в некоторые законодательные акты, в т.ч.
в Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральные законы «О банках
и банковской деятельности», «О почтовой связи», «О национальной платежной системе».
Согласно закону не будет взиматься комиссионное вознаграждение за перечисление платы (пеней за несвоевременное и (или) неполное внесение платы) за жилое помещение и коммунальные услуги физическими лицами, которые нуждаются в социальной поддержке и перечень категорий которых установит Правительство Российской Федерации.
Федеральный закон вступил в силу 01.07.2024.
27.04.2024 принято распоряжение Правительства Российской Федерации № 1059-р «Об утверждении перечня категорий физических лиц, которые нуждаются в социальной поддержке и подлежат освобождению
от комиссионного вознаграждения (вознаграждения) при перечислении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, пеней за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги».
В перечень категорий физических лиц входят:
1. Лица старше 18 лет, входящие в состав многодетной семьи, получившей такой статус в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации.
2. Лица, получающие пенсию в соответствии с законодательством Российской Федерации.
3. Инвалиды, признанные таковыми в соответствии с законодательством Российской Федерации.
4. Ветераны боевых действий, признанные таковыми в соответствии с законодательством Российской Федерации.
5. Члены семей погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны и ветеранов боевых действий, признанные таковыми в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Распоряжение вступило в силу с 01.07.2024.
6. С 1 апреля 2024 года изменена процедура перевода жилого помещения в нежилое и обратно
19.12.2023 принят Федеральный закон № 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».
Органы местного самоуправления, осуществляющие такой перевод или согласование переустройства и (или) перепланировки помещения
в многоквартирном доме, в срок не позднее 5 рабочих дней с даты утверждения (подписания) акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки, в том числе в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или обратно, обязаны направить в электронной форме в орган регистрации прав заявление об осуществлении кадастрового учета или кадастрового учета и государственной регистрации права заявителя
на перепланированное помещение с приложением к нему необходимых документов, включая сведения об уплате заявителем госпошлины.
Кроме того, часть 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации изложена в новой редакции, согласно которой перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ
и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений
в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
Федеральный закон вступил в силу 01.04.2024.
7. Увеличены штрафы для ресурсоснабжающих организаций
за нарушения режима обеспечения и качества коммунальных услуг
29.05.2024 принят Федеральный закон № 116-ФЗ «О внесении изменения в статью 7.23 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».
Законом установлено:
Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, влечет предупреждение или наложение административного штрафа
на должностных лиц от 5 000 до 10 000 рублей;
на юридических лиц - от 30 000 до 50 000 рублей.
Повторное совершение административного правонарушения влечёт наложение административного штрафа
на должностных лиц от 10 000 до 30 000 рублей;
на юридических лиц - от 50 000 до 100 000 рублей.
При этом лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, будут нести административную ответственность как юридические лица.
Закон вступил в силу с 09.06.2024.
8. Требования к проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах ужесточаются с 1 сентября 2024 года
Соответствующие изменения внесены Федеральным законом от 08.08.2024 № 238-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Установлено, что работы по капремонту общего имущества в многоквартирном доме выполняются на основании договора строительного подряда, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, являющимися членами СРО в сфере строительства,
за исключением лиц, указанных в пункте 1 части 2.2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (государственные
и муниципальные унитарные предприятия, учреждения).
Сейчас требования о членстве в СРО нет, а общее имущество в МКД ремонтируют по договору об оказании услуг и (или) выполнении работ.
В случае формирования фонда капремонта на специальном счёте решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капремонта должно быть определено лицо, которое
от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено заключить договор строительного подряда для выполнения работ по капремонту.
Кроме того, вводится обязательный строительный контроль
за капремонтом МКД. Его будет проводить уполномоченный орган (региональный исполнительный орган или подведомственное ему учреждение), если субъект Российской Федерации примет такое решение.
Если же этого решения не будет либо общее собрание собственников МКД откажется от проведения строительного контроля уполномоченным органом, то контроль будет осуществлен по правилам ст. 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Отказаться
от строительного контроля в лице уполномоченного органа смогут только те собственники, чьи средства на капремонт сформированы на спецсчете.
Уточняется, что уведомление о выбранном собственниками помещений способе формирования фонда капремонта, которое владелец специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора, должно отражать сведения о направлении в орган государственного жилищного надзора подлинника протокола общего собрания собственников помещений.
Также уточнен перечень документов, которые предоставляются владельцем специального счета в банк для совершения операций
по перечислению со специального счета денежных средств в адрес лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по капремонту.
Федеральный закон вступил в силу с 1 сентября 2024 года.
9. Уточнены основания для признания многоквартирного дома аварийным
19.10.2024 Правительством Российской Федерации принято постановление № 1396 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47», которым вносятся изменения Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом
и жилого дома садовым домом, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47.
В вышеуказанном постановлении закреплено, что основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является его аварийное техническое состояние, установленное
в соответствии с межгосударственным стандартом ГОСТ 31937-2024 «Здания
и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», введенным в действие с 1 мая 2024 г. приказом Росстандарта от 10 апреля 2024 № 433-ст, на основании выводов юридического лица, являющегося членом саморегулируемой организации, указанной в пункте 2 части 4 статьи 55.26-1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, об отнесении технического состояния многоквартирного дома к аварийной категории технического состояния, обоснованных соответствующими поверочными расчетами несущей способности конструкций и (или) основания фундаментов.
Постановление вступило в силу 02.11.2024.
10. С 01.09.2024 обновлены состав, сроки и периодичность размещения информации в ГИС ЖКХ
Речь идет о размещении информации, обязательное размещение которой предусмотрено Законом о ГИС ЖКХ.
(Приказ Минцифры России № 688, Минстроя России № 577/пр от 10.08.2023; Приказ Минстроя России от 07.02.2024 № 79/пр).
Полномочия органа государственного жилищного надзора и органов местного самоуправления в жилищной сфере
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении
и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда, в том числе, требований к использованию и сохранности жилищного фонда, к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений
в многоквартирном доме.
Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее - органы государственного жилищного надзора) в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и общими требованиями к организации
и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации (часть 3).
Государственный контроль (надзор) за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется органами государственного жилищного надзора в соответствии с положениями Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (часть 16).
Как следует из пункта 1 части 17 упомянутой статьи, предметом государственного контроля (надзора), указанного в части 16 данной статьи, является соблюдение органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в том числе требований
к содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 20 Жилищного кодекса Российской Федерации предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении
и о повышении энергетической эффективности в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда, в том числе, требований
к использованию и сохранности жилищного фонда, к жилым помещениям,
их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме.
Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее - органы государственного жилищного надзора) в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, и общими требованиями к организации
и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации (часть 3).
Государственный контроль (надзор) за соблюдением исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется органами государственного жилищного надзора в соответствии с положениями Федерального закона от 21 декабря 2021 года № 414-ФЗ "Об общих принципах организации публичной власти в субъектах Российской Федерации"
и Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (часть 16).
Как следует из части 17 упомянутой статьи, предметом государственного контроля (надзора), указанного в части 16 данной статьи, является соблюдение органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в том числе требований к:
1) к содержанию общего имущества в многоквартирном доме;
2) к ограничению изменения размера вносимой гражданами платы
за коммунальные услуги, требований к составу нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), условиям и методам установления нормативов потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), а также к обоснованности размера установленного норматива потребления коммунальных ресурсов (коммунальных услуг), обоснованности размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, и к соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы;
3) к предоставлению жилых помещений в наемных домах социального использования;
4) к порядку размещения информации в системе.
Особое внимание обращаю на необходимость при принятии решений органом местного самоуправления о переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, о проведении переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения
в многоквартирном доме, соблюдать требования 3 и 4 главы Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных
и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением
о взаимодействии представляет документы, перечисленные в части 2 статьи 23 ЖК РФ, в том числе, протокол общего собрания собственников помещений
в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки переводимого помещения, и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в части 5 статьи 23 ЖК РФ документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно ч.3 ст.36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества
в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Частью 2 статьи 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны
без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме,
на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку 6 помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений
в многоквартирном доме.
Интересной и полезной в данной связи является судебная практика Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-14369/2021и Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 22.08.2023 № 88а-18434/2023.
Полномочия органов местного самоуправления в области жилищных отношений установлены статьёй 14 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В том числе к ним относятся:
принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;
согласование переустройства и перепланировки помещений
в многоквартирном доме;
признание в установленном порядке жилых помещений муниципального и частного жилищного фонда непригодными для проживания, многоквартирных домов, за исключением многоквартирных домов, все жилые помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
осуществление муниципального жилищного контроля;
определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии
с условиями и порядком переустройства и перепланировки помещений
в многоквартирном доме;
информирование собственников помещений в многоквартирных домах о способах формирования фонда капитального ремонта, о порядке выбора способа формирования фонда капитального ремонта;
утверждение порядка и перечня случаев оказания на возвратной и (или) безвозвратной основе за счет средств местного бюджета дополнительной помощи при возникновении неотложной необходимости в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;
иные вопросы, отнесенные к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией Российской Федерации, настоящим Кодексом, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов Российской Федерации.
К числу иных полномочий органов местного самоуправления относятся принятие решений о назначении «временной» управляющей организации.
Исходя из части 17 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован,
не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской федерации от 21.12.2018 № 1616 (далее - Правила
№ 1616), временная управляющая организация, выбранная для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления таким домом, осуществляет управление многоквартирным домом:
- до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом;
- до заключения договора управления многоквартирным домом
с управляющей организацией, определенной собственниками помещений
в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ, но не более одного года;
- на основании решения уполномоченного орган об определении управляющей организации.
Наиболее частыми ошибками при реализации Правил № 1616 являются:
отсутствие в решении об определении управляющей организации, установленного перечня работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества
в многоквартирном доме, устанавливаемый в зависимости от конструктивных
и технических параметров многоквартирного дома, включая требования
к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания
и выполнения»;
при поступлении заявления управляющей организации об исключении её из перечня организаций отмена ранее принятых распоряжений о назначении такой управляющей организации в качестве «временной».
Необходимо учитывать, что в силу п. 8 Правил № 1616 управляющая организация вправе подать заявление об исключении её из перечня организаций, только после назначения её для управления хотя бы одним многоквартирным домом. Исключение управляющей организации из перечня по её заявлению само по себе не влечёт отмену ранее принятых распоряжений
и не прекращает полномочий управляющей организации по временному управлению многоквартирными домами в течение 1 года.
