Выступление ведущего специалиста-эксперта отдела правового обеспечения и судебной практики Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области Е.В. Стерлядевой по теме «Об особенностях применения пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации»
Императивная норма, установленная пунктом 3 статьи 36 Земельного Кодекса РФ предусматривает, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
Казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
Норма Федерального закона от 21.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» гласит, что земельный участок, необходимый учреждению для реализации им своих уставных задач, предоставляется на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Пункт 3 статьи 53 Земельного кодекса РФ устанавливает, что при отказе от права постоянного (бессрочного )пользования государственного или муниципального учреждения, к заявлению учреждения должен быть приложен документ, подтверждающий согласие органа, создавшего соответствующее юридическое лицо, или иного действующего от имени учредителя органа на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Данный вопрос рассматривался Президиумом Высшего Арбитражного суда РФ в рамках дела А74-2987/2010, ВАС-12955/2011.
Суть спора заключается в следующем: акционерное общество обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением о признании незаконными действий Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия (далее – управление), выразившихся в отказе в предоставлении обществу в аренду двух земельных участков, а также об обязанности управления принять решение о предоставлении указанных земельных участков в аренду.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия, оставленным в силе судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требований отказано.
Материалами дела установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) за обществом зарегистрировано право собственности на участок 4/1 подъездного железнодорожного пути угольного участка № 8 и на 4 соединительный железнодорожный путь № 10
Спорный земельный участок был передан институту распоряжением администрации Усть-Абаканского района на основании постановления Верховного Совета Республики Хакасия «О передаче земель опытно-производственных хозяйств и опытно-производственных участков Институту аграрных проблем Хакасии» в постоянное (бессрочное) пользование.
На основании упомянутого распоряжения институту выдан государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Институт является государственным научным учреждением, создан на основании распоряжения Совета министров РСФСР и приказа Россельхозакадемии, зарегистрирован распоряжением администрации Усть-Абаканского района.
Указав, что решением Арбитражного суда Республики Хакасия от на спорные земельные участки признано право федеральной собственности, общество обратилось в управление с заявлением о предоставлении ему этих участков в аренду.
Управление письмом сообщило обществу, что испрашиваемые земельные участки не изъяты из постоянного (бессрочного) пользования института в установленном законом порядке, поэтому оно не вправе принимать решение о предоставлении в аренду этих участков, и рекомендовало обществу обратиться в Президиум Россельхозакадемии.
Отказывая в удовлетворении требований, суды трех инстанций исходили из того, что право постоянного (бессрочного) пользования института земельным участком с кадастровым номером не прекращено в порядке, установленном статьей 45 Земельного кодекса.
Управление не обладает правомочиями по распоряжению спорными земельными участками, поскольку в силу пункта 5 статьи 6 Федерального закона от 23.08.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» (в редакции Федерального закона от 04.12.2006 № 202-ФЗ, действовавшей на момент вынесения управлением оспариваемого отказа; далее – Закон о науке) распоряжение этими участками должно осуществляться на основании решения Россельхозакадемии при наличии согласия федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на распоряжение объектами федеральной собственности.
Между тем судами необоснованно применен не подлежащий применению к спорным правоотношениям абзац третий пункта 5 статьи 6 Закона о науке.
Согласно пункту 5 статьи 6 Закона о науке научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук, ее региональных отделений и отраслевых академий наук владеют, пользуются и распоряжаются федеральным имуществом, переданным указанным организациям в оперативное управление или в хозяйственное ведение в соответствии с законодательством Российской Федерации, Законом о науке и уставами.
Перечисленные организации имеют право сдавать в аренду без права выкупа временно не используемое и находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое, на основании решения соответствующей академии наук, которое должно быть согласовано с соответствующим федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на управление и распоряжение объектами федеральной собственности.
Из системного толкования абзацев первого – третьего пункта 5статьи 6 Закона о науке следует, что приведенный в абзаце третьем порядок распоряжения касается федерального имущества, в том числе недвижимого, переданного указанным организациям в оперативное управление или в хозяйственное ведение, и не подлежит применению в отношении земельных участков, закрепленных за названными организациями Российской академии наук и отраслевых академий наук, в постоянное (бессрочное) пользование.
Кроме того, согласно пункту 4 статьи 20 Земельного кодекса лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что после введения в действие Земельного кодекса лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.
Указанный вывод подтвержден также в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 1744/11, от 18.05.2010 № 448/10, от 18.05.2010 № 437/10.
При таких обстоятельствах выводы судов о том, что распоряжение упомянутыми земельными участками осуществляется на основании решения Россельхозакадемии при наличии согласия управления, является неправомерным.
Общество обоснованно обратилось с заявлением в управление, поскольку Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, Положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.03.2009 № 63, на управление возложены полномочия Российской Федерации по распоряжению спорными земельными участками, относящимися в силу статей 9, 29 Земельного кодекса к федеральной собственности.
Также в своем отказе управление рекомендовало обществу обратиться в Россельхозакадемию в связи с необходимостью прекращения права постоянного (бессрочного) пользования института этими участками.
Суды согласились с данным основанием отказа и пришли к выводу, что для предоставления земельных участков в аренду обществу «Промтранс» право постоянного (бессрочного) пользования института испрашиваемыми земельными участками подлежит прекращению, а общество, заинтересованное в получении их в аренду, должно обратиться с просьбой к институту и Россельхозакадемии с тем, чтобы институт отказался от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в добровольном порядке по правилам пункта 1 статьи 45, пунктов 3 – 6 статьи 53 Земельного кодекса.
Между тем из пункта 1 статьи 45 и статьи 53 Земельного кодекса следует, что при прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем отказа землепользователя от этого права правообладатель подает соответствующее заявление в орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком от имени собственника, который принимает решение о прекращении права и обязан обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прекращения права.
Земельный кодекс не содержит норм, обязывающих заинтересованное лицо обратиться к правообладателю за истребованием у него отказа от права.
Таким образом, суды необоснованно указали заявителю на необходимость обращения в Россельхозакадемию и к институту за истребованием отказа от права постоянного (бессрочного) пользования упомянутыми земельными участками.
Кроме того, общество является собственником строений, расположенных на земельном участке, находящемся в федеральной собственности и закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за лицом, не являвшимся продавцом этих объектов.
В силу статьи 552 Гражданского кодекса и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.
Из пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса следует, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение их в аренду у публичного собственника, а не у обладателя права постоянного (бессрочного) пользования ими.
Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.
Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 1489/11, № 3771/11 и № 4275/11.
Таким образом, Президиум Высшего арбитражного суда РФ пришел к выводу, что при наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется.
