Ответ на статью в газете «Симбирский курьер» от 28.02.2012 г. - «Прав нет, одни обязанности»
В ответ на статью «Прав нет, одни обязанности» в газете «Симбирский курьер» от 28.02.2012 сообщаю, что Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 39 установил - собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества пропорционально своей доле, то есть занимаемой площади своей квартиры или нежилого помещения. Текущее содержание жилья и его капитальный ремонт проводится исключительно за счет средств собственников. Отсюда следует вывод, что собственник обязан участвовать в управлении таким имуществом, поскольку на нем лежит бремя содержания данного имущества. Это, в свою очередь, возлагает на него обязанность участия в принятии решений общим собранием (обеспечения реализации его права голоса). Иначе говоря, голосование собственника представляет собой не только реализацию его прав, но и выполнение им обязанностей.
Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок созыва и проведения которого должен соответствовать статьям 44- 48. Статьей 45 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого собственника. Так, в многоквартирном доме № 7 по пр. Авиастроителей общее собрание в форме заочного голосования проводилось по инициативе одного из собственников жилого помещения. Подготовка общего собрания проводилась в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 44 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания относятся принятия решений по вопросам поставленным на голосовании. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформлено протоколом.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме № 7 по пр. Авиастроителей имело кворум. В соответствии с пунктом 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех которые не участвовали в голосовании.
Собственники помещений, проживающих в многоквартирном доме № 32 по пр. Ленинского Комсомола и пр. Авиастроителей, д. 15, не реализовали свое право, предусмотренное Жилищным кодексом Российской Федерации на установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на 2012 год с учетом предложений ООО «УК Жилстройсервис».
Собственники помещений указанных многоквартирных жилых домов не исполнили своих обязанностей (глава 2 пункт 17 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491) по утверждению на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера их финансирования (пр. Ленинского Комсомола, д.32. п р. Авиастроителей, д. 15 — установили перечень работ и размер платы за текущий ремонт, но стоимость содержания осталась на уровне 2011 года, собственники домов по пр. Созидателей, д.56 повторно на их общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (в 2011 году — размер платы установлен на основании постановления мэрии города Ульяновска от 07.02.2011 года № 394)). По решению собственников помещений. ООО «УК Жилстройсервис» обязано взимать плату за содержание и ремонт жилого помещения в указанных многоквартирных домах в соответствии с размером платы, утвержденным общим собранием жителей многоквартирного дома в 2011 году с учетом голосования 2012 года, договорных отношений с подрядными (обслуживающими) организациями.
Безусловно, в соответствии с пунктом 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер установит для них органом местного самоуправления.
Хотелось бы отметить, что до начала проведения общих собраний в многоквартирных домах, находящихся в управлении ООО «УК Жилстройсервис» и ООО «Жилстройсервис» собственники помещений были ознакомлены с предложениями управляющей компании о размере платы за содержание и ремонт на 2012 год и с перечнем дополнительных (обязательных) услуг, согласно вводимому постановлению Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», Распоряжением Министерства энергетики и ЖКК Ульяновской области .N"2 07-од от 20.01.2012 г. «Об утверждении Порядка накопления, учета и использования средств собственников помещений в многоквартирных домах, предназначенных для проведения капительного ремонта общего имущества многоквартирных домов, расположенных территории Ульяновской области» (обслуживание коллективных (общедомовых) приборов учета, создание накопительного резервного фонда на МКД по капитальному ремонту общего имущества дома). С представителями собственников помещений неоднократно проводились разъяснительные беседы, а также производились корректировки размера платы с учетом требований собственников многоквартирных жилых домов.
В соответствии с пунктом 1.1.1, пунктом 1.1.11 договора на управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, управляющая организация вправе от имени собственника многоквартирного дома осуществлять выбор обслуживающих организаций и заключение с ними договоров, а также подготовку экономических расчетов по планируемым работам и услугам, касающимся содержания и текущего ремонта.
Пункт 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, глава 3 пункт 29 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 установлено, что «расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг».
Согласно пункту 3 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Ввиду договорных отношений и оговоренной стоимости договоров на 2012 год ООО «УК Жилстройсервис» приостановило оказание некоторых услуг (работ) по содержанию и ремонту помещений с целью обеспечения нормального функционирования инженерного и электротехнического оборудования многоквартирного дома согласно договору управления, а также до момента исполнения своих обязательств собственниками указанных многоквартирных домов в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации. Изменение стоимости работ (услуг) по вышеперечисленным строкам в сторон) уменьшения может производится за счет снижения объема оказываемых работ или снижения периодичности выполнения, но только с согласия общего собрания собственников жилья (пункта 3.1 договора управления). Однако, как было указано ранее, собственники не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таким образом, финансирование всех статей размера платы за содержание и ремонт многоквартирных жилых домов в полном объеме невозможно ввиду ограниченного денежного обеспечения со стороны собственников данных услуг (работ) и обусловленными договорными отношениями между подрядными организациями, осуществляющими работы (услуги) но содержанию и ремонту жилого помещения, и управляющей организацией.
В настоящий момент протоколы общих собраний собственников находятся на поверке в администрации города Ульяновска (Комитет ЖКХиЭ), ввиду чего начисления со стороны УФ ООО «РИЦ» по указанию ООО «УК Жилстройсервис» производятся на уровне 2011 года.
Что касается вопроса по обслуживанию домофона, то частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Подпунктом «д» пу нкта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), установлено, что в состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
В соответствии с пунктом 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц. государственного, муниципального и иного имущества: соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.
Включение в квитанции по оплате жилья отдельной строкой абонентской платы за обслуживание домофона уже было предметом судебного разбирательства и нарушений со стороны управляющей компании судом не выявлено.
Судом сделан вывод, что домофонное оборудование, размещенное в местах общего пользования многоквартирных домов, входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Его содержание, обслуживание и ремонт относится к обязанности управляющей организации, в том числе и при отсутствии упоминания об этом в договоре управления многоквартирным домом, поскольку обеспечение функционирования данного оборудования является одной из характеристик безопасности как дома, так и безопасности жизни и здоровья граждан, сохранности их имущества.
Плата за обслуживание и ремонт домофонов взимается управляющей компанией ежемесячно через расчетный лист (квитанцию) по квартплате. Тарифы за пользование домофонной связью утверждены собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании и управляющая компания выставляя их к оплате не выходит за рамки утвержденного собственниками помещений тарифа.
Исполняющий обязанности Заместителя Главы администрации города
Главы администрации района
С.А.Милушкин
