Что делать при переводе сельскохозяйственных земель в иные категории.
Вопрос использования земли в соответствии с ее целевым назначением, конечно, актуальный, особенно, когда речь заходит об использовании сельскохозяйственных угодий в иных целях. Сторонники защиты и ограничения перевода земель в иную категорию ссылаются на недопустимость уменьшения площади пахотных массивов. Но объективная реальность такова, что идёт расширение и развитие промышленной инфраструктуры, а также загородного жилищного строительства, и поэтому вопрос об изменении целевого использования земель не обойти.
Открытой остается и проблема соблюдения принципа эффективного использования земли. Ведь ни для кого не секрет, что в отдельных случаях использование сельскохозяйственных участков под строительство многократно эффективнее, чем в сельскохозяйственном производстве. Другое дело, строительство на землях сельскохозяйственного назначения ведется, а перевод земель в другую категорию не осуществляется, тем самым нарушается принцип использования земель по целевому назначению.
Итогом долгих противостояний стало принятие Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков в другую категорию», который вступил в силу 5 января 2005 года.
Данным Законом был определен порядок принятия решения о переводе земельных из одной категории в другую, установлен состав документов, необходимых для перевода, оснований для отказа в переводе, а также перечень случаев, когда решение о переводе должно приниматься исключительно Правительством РФ. Отдельными статьями регулируются особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения, земель из состава поселений, лесного и водного фонда и т.п.
Положениями ст. 7 Земельного кодекса РФ установлено, что перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности, осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (в Ульяновской области – Правительством Ульяновской области).
Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты поселений;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8.
Перевод земель из одной категории в другую (изменение целевого назначения земельных участков) по своей сути является административной процедурой, осуществляемой в установленном порядке, препятствующей произвольному переводу земель и тем самым обеспечивающей использование гражданами и юридическими лицами земельных участков по целевому назначению.
Во исполнение Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ в принято распоряжение Главы администрации Ульяновской области от 05.03.2005 № 218-р «Об утверждении формы ходатайства о переводе земель сельскохозяйственного назначения и земель запаса в другую категорию и перечня прилагаемых к нему документов».
Для перевода земель или земельных участков из категории сельскохозяйственного назначения в другую категорию заинтересованным лицом подается соответствующее ходатайство в Правительство Ульяновской области.
В ходатайстве указываются:
1) кадастровый номер земельного участка;
2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
4) права на земельный участок.
К ходатайству о переводе земельных участков из одной категории в другую прилагаются (в двух экземплярах):
1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить, состоящая из разделов В.1 - В.6 (подлинник и копия);
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства;
7) документ, содержащий сведения о кадастровой стоимости земельного участка по отношению к среднерайонному уровню кадастровой стоимости земельных участков;
8) заключение управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ульяновской области на представленное землеустроительное дело, оформленное в соответствии с действующим законодательством;
9) заключение территориального агентства лесного хозяйства по Ульяновской области (в случае включения непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда);
10) заключение территориального отдела водных ресурсов по Ульяновской области Нижне-Волжского бассейнового водного управления (в случае включения непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель водного фонда).
Основания отказа в переводе земель или земельных участков
в составе таких земель из одной категории в другую
Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:
1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.
В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:
1) с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
2) к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства.
Ходатайство, не подлежащее рассмотрению по вышеназванным основаниям, подлежит возврату, заинтересованному лицу в течение тридцати дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения.
По результатам рассмотрения ходатайства Правительством Ульяновской области принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства.
