Тезисы доклада начальника Государственной жилищной инспекции - Главного государственного жилищного инспектора Ульяновской области Татьяны Владимировны Картузовой по вопросу «Качество жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациям

По состоянию на 01.03.2010 в группу компаний «Альфа» входят 5 организаций, осуществляющих деятельность по управлению  и обслуживанию жилищного фонда: ООО «Альфаком-Засвияжье», ООО «Альфаком-Центр», ООО «Альфаком-Север», ООО «Альфаком-Капитал», ООО «Альфаком-У».

Всего в управлении и на обслуживании находится 121 жилой дом, из которых 42 дома введены в эксплуатацию в  2007 – 2009 годах, 79  жилых домов приняты на обслуживание в ноябре 2009 года  - марте 2010 года. 

Анализ типового договора на управление многоквартирного дома, показал, что в предмете договора отсутствует такая услуга, как газоснабжение жилых домов. В условиях договора содержится предоставление услуги «Утилизации ТБО» и начисление платы за данные услуги, тогда как имеются судебные решения судов общей юрисдикции о незаконном включении в платёжные документы строки «плата за утилизацию ТБО».

В нарушение требований Жилищного Кодекса Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения …» управляющая компания не включила себе в обязательства  о согласовании с собственниками установку и эксплуатацию рекламных конструкций и других случаев сдачи в аренду общего имущества, тогда как в правах п.2.2. договора управляющая компания определила себе право заключать договор об использовании общего имущества с правом определения услуги договора.

Так же в обязательства управляющей компании не включена ответственность за некачественное предоставление  коммунальных услуг в виде взыскания неустойки; возмещение  материального ущерба за ненадлежащее содержание общего имущества.

Кроме того, управляющая компания вменила себе в обязанности  осуществлять приём  заявлений (жалоб) и направлять на них ответы, однако обязательств по устранению содержащихся в жалобах нарушений по содержанию общего имущества, сроки устранения таких нарушений в договоре отсутствуют.

Правовые основания для изменения размера платы по ставке рефинансирования ЦБ РФ отсутствуют (пункт 3.3.2. договора).

Пункт 4.1. договора освобождает управляющую компанию от ответственности за выполнение обязательств, предусмотренных пунктом 2.1. договора, тогда как в этом пункте  обозначена ответственность лишь управляющих компаний.

Содержание пункта 7.3.3. договора является нарушением прав и свобод граждан, так как в условиях указано, что собственники помещений обязаны самостоятельно получить в бухгалтерии платёжные документы и на их основании произвести оплату. А в случае получения платёжного документа по почте оплатить почтовые расходы.

Условиями договора не определены срок и порядок проведения  финансовых проверок в деятельности управляющих компаний, чем нарушаются права собственников.

Анализ обследования жилищного фонда  управляющих компаний, входящих в состав группы «Альфа» (ООО «Альфаком-Засвияжье», ООО «Альфаком-Центр», ООО «Альфаком-Север») показал, что дома находятся в удовлетворительном состоянии. Места общего пользования -  лестничные клетки частично требуют текущего ремонта, в подъездах несвоевременно производится замена электролампочек, информационные стенды несодержательны, в подвальных помещениях отсутствует  освещение, ключи от запирающих   устройств входов в подвал частично утеряны, отсутствует периодическая уборка и своевременный вывоз бытового и крупногабаритного мусора,  в зимний период очистка тротуаров от снега и наледи производилась нерегулярно, песко-соляной смесью тротуары не посыпались, подъездные пути не расчищались, на придомовой территории неисправна ливневая канализация (возможно строительный брак, жилые дома сданы в 2007 – 2008 годах). Затраты на устранение указанных нарушений минимальные, однако несвоевременное устранение нарушений приведёт новый жилищный фонд к преждевременному износу. Наличие данных нарушений свидетельствует о низкой исполнительской дисциплине и отсутствии контроля за работой технического персонала со стороны руководителей среднего звена управляющих компаний.

Жилищный фонд  управляющих компаний ООО «Альфаком-Засвияжье», ООО «Альфаком-Центр», ООО «Альфаком-Север»  – это фонд, эксплуатируемый не более пяти лет. Задача управляющей компании должна состоять в том, что жилищный фонд необходимо не только сохранить, но и сделать его инвестиционно выгодным, как для собственников, так и для управляющей компании.

Осуществление только сезонного осмотра жилых домов может привести к его старению и обветшанию, необходимо предупреждать нарушения, а для этого необходим постоянный осмотр жилых домов и своевременное – оперативное  устранение   выявленных нарушений,  следовательно, необходимо                                                                                                                                                                                                                       строгое соблюдение всех правил и норм  технической эксплуатации жилого дома  и порядка предоставления коммунальных услуг.

Предпосылки для достижения цели по повышению качества услуг ЖКХ и достойного проживания граждан в многоквартирных домах, находящихся в  управлении группы компаний «Альфа» имеются.

Несмотря на выявленные замечания, группа компаний инициативна, имеет достаточно профессиональную, материальную и техническую базу, хороший потенциал для предоставления жилищно-коммунальных услуг высокого качества и  в соответствии с международными стандартами, вникает в проблемы собственников.

Предлагаем рекомендовать группе компаний «Альфа»  направить действенные меры на сохранение, повышение уровня содержания и благоустройства жилищного фонда,  качества жилищных и  коммунальных услуг с выходом на международный стандарт качества, в связи с чем предлагаем:

1. Изучить передовой опыт работы управляющих компаний регионов России и Ульяновской области.

2. Разработать мероприятия, направленные на сохранение, повышение уровня содержания и благоустройства жилищного фонда,  качества жилищных и  коммунальных услуг с выходом на международный стандарт качества.

3. Разработать мероприятия по безопасному и комфортному проживанию граждан.

5. Актуализировать работу Интернет сайта в части деятельности группы компаний по управлению и содержанию жилищного фонда, проводить постоянное его наполнение, разместить на странице сайта электронные паспорта жилых домов.

6. Проводить работу с жителями, направленную на их самоорганизацию и повышение жилищной культуры.

7. Разработать мероприятия по  повышению культуры общения работников компании с жителями.

8. Повысить исполнительскую дисциплину руководителей среднего звена.

9. Внести изменения в типовой договор на управление многоквартирного дома с учётом замечаний Госжилинспекции Ульяновской области.

По сравнению с 1 кварталом прошлого года количество обращений в Госжилинспекцию возросло почти в 2 раза (в 2009 году в инспекцию поступило 476 обращений, в 2010 году уже более 800 обращений). Инспекция неоднократно направлялись в управляющие компании, комитет ЖКХ города Ульяновска письма-требования о принятии мер по своевременной очистке кровель от снега и наледи, тем не менее, результат «проведённой» управляющими компаниями работы  это 138 обращений в Госжилинспекцию только по протечке кровли.

В 2010 году управляющими компаниями не исполнено 30 предписаний Госжилинспекции, таким образом, не выполнено 40 нарушений предписанных выполнению необходимых работ.

В связи с тем, что идёт тенденция роста количества нарушений  и неисполнения законных предписаний одними и теми же управляющими компаниями    Госжилинспекцией Ульяновской области рассматривается вопрос о составлении протоколов   по ч.1 ст.19.5. КоАП РФ в отношении должностных лиц таких организаций, с последующим направлением дел на рассмотрение мировым судьям с ходатайством о применении не штрафных санкций, а применения меры наказания в виде дисквалификации должностного лица. В соответствии с ч.1. ст.19.5. КоАП РФ невыполнение в установленный срок законного предписания влечёт дисквалификацию должностных лиц сроком до трёх лет.

Добавлено: 24 августа 2010 года, 15:24