Выступление и.о. начальника отдела правового обеспечения и судебной практики Департамента госимущества Ульяновской области Е.В.Стерлядевой по теме: «Особенности исчисления размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в связи с установлением рыночной стоимости взамен кадастровой в судебном порядке»

В связи с принятием постановления Правительства Ульяновской области от 18.01.2012 № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области» возникли вопросы о порядке и сроках применения кадастровой стоимости земель, установленной данным нормативным актом, при расчете земельного налога и особенно арендной платы.

До недавнего времени Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в ряде постановлений придерживался следующей позиций.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены «Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», согласно которым арендная плата при аренде земельных участков определяется исходя из принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Пунктом 9 «Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», утвержденных вышеуказанным постановлением, установлено, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Поскольку кадастровая оценка установлена на земельный участок, находящийся в государственной собственности Ульяновской области, то положения арендаторов таких земельных участков не должно быть хуже, чем арендаторов земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации.

Учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка изменена постановлением Правительства Ульяновской области от 18.01.2012 № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области», то истец за часть спорного периода (с 01.01.2012 по 31.12.2012) не вправе был рассчитывать арендную плату ранее года, следующего за годом, в котором произошли изменения кадастровой стоимости земельного участка (дело № А72-11601/2013).

Однако с принятием постановления Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № ВАС-15534/13 по делу № А07-20211/2012 позиция высших судов в данном вопросе поменялась.

На основании пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 №13) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 №15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Постановлением Правительства Ульяновской области от 18.01.2012 № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ульяновской области по состоянию на 01.01.2011.

В связи с утверждением Правительством Ульяновской области постановления от 18.01.2012 № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области» и признанием утратившим силу постановления Ульяновской области от 11.12.2008 №508-П расчет арендной платы за спорный период был правомерно произведен истцом с применением нового показателя кадастровой стоимости переданного в аренду земельного участка. Следовательно, с указанного момента размер арендной платы за земельный участок, установленный из расчета кадастровой стоимости, должен измениться.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 № 15117/11, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 №15534/13, а также положениям Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», не исключающим применение для целей исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, нового показателя кадастровой стоимости с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель.

Таким образом, при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, новая кадастровая стоимость таких земельных участка подлежит применению с момента внесения сведений в государственный кадастр недвижимости.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № ВАС-15534/13 имеется оговорка о пересмотре на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (по новым обстоятельствам) вступивших в законную силу судебных актов арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами.

Кроме того, хочется также обратить внимание на изменения, внесенные в Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», в частности в ст. 24.18 Закона. Новая редакция ужесточает порядок изменения кадастровой стоимости земельных участков и установления рыночной стоимости земли. Так действующий порядок обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд является актуальным только для физических лиц. Всем остальным в обязательном порядке придется обращаться сначала в комиссию, а лишь затем в суд.

Кроме того, законом определен и срок, с которого  по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации - с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

 

 

Подготовил и.о. начальника отдела правового обеспечения и судебной практики 
Департамента госимущества Ульяновской области

Е.В.Стерлядева