Вопросы по капитальному ремонту и переселению из аварийного жилья

Что такое региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах? Что такое фонд капитального ремонта? 

Федеральный закон от 28.12.2013 № 417-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внес коррективы в правовые основы организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Постановлением Правительства Ульяновской области № 51-П от 19.02.2014 утверждена Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ульяновской области, на 2014-2044 годы.

Порядок определения очерёдности капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждён распоряжением Министерства энергетики и жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области от 15.06.2013 № 96-од. Очерёдность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определена на основании критериев, утверждённых законом Ульяновской области от 05.07.2013 № 108-ЗО: продолжительность эксплуатации многоквартирного дома; техническое состояние объектов общего имущества многоквартирного жома (физический износ); уровень поддержки собственниками помещений решения о формировании фонда капитального ремонта МКД; степень готовности МКД к капитальному ремонту; работа в Региональной государственной информационной системе ЖКХ и энергоэффективности Ульяновской области; финансовая дисциплина собственников помещений.

После официального опубликования региональной программы в соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники помещений МКД в течение шести месяцев, т.е. до 17 сентября 2014 года, вправе принять решение о способе формирования фонда капитального ремонта.

1 декабря 2014 года у собственников жилья в многоквартирных домах, появляется новая гражданская обязанность – организованно копить на капитальный ремонт.

В каждом многоквартирном доме должен быть сформирован фонд капитального ремонта. Каким способом будет формироваться этот фонд должны решить сами собственники - на специальном счёте или на счёте регионального оператора. Решение о формировании фонда капитального ремонта принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Голоса определяются не по количеству квартир, а исходя из доли в праве общей собственности. Площадь помещения каждого собственника определяется по свидетельству, выданному Управлением Росреестра по Ульяновской области, свидетельству о праве на наследство, решению суда или других правоустанавливающих документов.

Также в соответствии с Жилищным кодексом РФ с целью организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в каждом субъекте РФ создан Региональный оператор, в Ульяновской области – это Фонд модернизации жилищно-коммунального комплекса Ульяновской области.

 

Как сформировать фонд капитального ремонта на специальном счёте, кто может быть его владельцем? 

Жилищный кодекс РФ предлагает собственникам помещений на выбор два способа формирования фонда капитального ремонта: на счёте регионального оператора или на специальном счёте многоквартирного дома. Особенности формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте определены в гл. 16 ЖК РФ. Если управление многоквартирным домом осуществляет не товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, то собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение на общем собрании собственников о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счёта. В этом случае региональный оператор откроет специальный счёт на своё имя, но денежные средства на нём будут принадлежать собственникам МКД, и они смогут распоряжаться денежными средствами в соответствии с ЖК РФ.

Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо по собственной инициативе (ч. 2 ст.189 ЖК РФ), но не позднее сроков, установленных региональной программой.

Вариант накопления на специальном счёте требует достаточной активности самих жителей. После принятия решения собственниками и оформления его подобающим образом проведение капитального ремонта общего имущества дома ложится на их плечи. Собственники сами выбирают подрядную организацию и осуществляют контроль за проведением капитального ремонта своего общедомового имущества.

В случае если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счёте, не проведён в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта такого дома на счёте регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счёта. Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счёте, на счёт регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Решение о капитальном ремонте общего имущества в этом многоквартирном доме принимается в соответствии с порядком частей 3-6 ст.189 ЖК РФ. В случае если владелец специального счёта не перечислил средства, находящиеся на специальном счёте, на счёт регионального оператора, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счёте, с перечислением их на счёт регионального оператора.

 

Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме?

Все собственники помещений в многоквартирном доме должны быть уведомлены о проведении собрания собственников с обязательным соблюдением требований, установленных ст. 45 ЖК РФ, не позднее, чем за десять дней до даты его проведения заказным письмом или любым другим способом установленным общим собранием жильцов ранее.

 В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1. сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2. форма проведения данного собрания (собрание в очной форме или заочное голосование);

3. дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4. повестка дня данного собрания;

 

Порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, собрания собственников многоквартирного дома, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться? 

В повестку общего собрания, в соответствии с требованиями ст. 170 ЖК РФ, должен быть включён вопрос о выборе способа формирования фонда капитального ремонта:

- на специальном счёте МКД;

- на счёте регионального оператора.

В случае если собственники помещений приняли решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте МКД, тогда обязательно в повестку собрания включаются вопросы:

- о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (5,20 руб./ 1 кв.м. на 2014 год);

- о перечне услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, утверждённого законом Ульяновской области от 05.07.2013 № 108-ЗО;

- о сроке проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта, утверждённой постановлением Правительства Ульяновской области от 19.02.2014 № 51-П;

- о владельце специального счёта (ТСЖ, ЖСК или региональный оператор);

- о российской кредитной организации, в которой будет открыт специальный счёт. Центральный Банк России ежеквартально на своем официальном сайте в сети Интернет размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным ч.2 ст. 176 ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается правомочным (имеет кворум), при участии не менее 2/3 собственников помещений, от общего числа голосов в многоквартирном доме (ч.1 ст.46 ЖК РФ). Количество голосов определяется исходя из общей площади помещения собственника, то есть, чем большей площадью помещений в многоквартирном доме владеет собственник, тем больше у него голосов на собрании.

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме, в том числе и юридические лица (нежилые помещения), и органы местного самоуправления (муниципальные квартиры, нежилые помещения). Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

В соответствии с ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, в случае, если общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.

Решения, принятые общим собранием собственников доводятся до сведения всех собственников инициатором собрания не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст.46 Жилищного кодекса РФ).

 

Как признать дом аварийным?

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 № 47 утверждено «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее – Положение), согласно которому установлены требования к жилому помещению и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, а многоквартирный дом – аварийным и подлежащим сносу.

Для признания дома аварийным, в соответствии с пунктами 42, 45 Положения, заявитель представляет в комиссию заявление и следующие документы:

- акт государственной жилищной инспекции Ульяновской области о результатах, проведенных мероприятий;

- заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

- план помещения с его техническим паспортом с указанием физического износа конструкций дома (изготавливается за счёт средств собственников);

- заключение специализированной организации о результатах технического обследования строительных конструкций этого дома (за счёт средств собственников);

- протокол общего собрания собственников помещений.

Оплата расходов на подготовку документов распределяется на всех собственников помещений в этом доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

 

Когда переселят граждан из аварийного жилья? 

Переселение из аварийного жилья ведется Министерством строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области в рамках Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

В областную адресную программу «Переселение граждан, проживающих на территории Ульяновской области, из аварийного жилищного фонда в 2014-2017 годах», утверждённую постановлением Правительства Ульяновской области от 22.05.2013 № 187-П» включены 112 домов, расположенных на территории Ульяновской области и признанных в установленном порядке аварийными до 01 января 2012 года и подлежащими сносу или реконструкции в связи с физическим износом в процессе их эксплуатации.

Адресная программа с перечнем домов подлежащих расселению и сроками, с последними изменениями утвержденная постановлением Правительства Ульяновской области от 03.07.2014 №262-П, опубликована на сайте Правительства Ульяновской области (www.ulgov.ru) в разделе «Документы», в газете «Ульяновская правда» и на сайте Фонда модернизации ЖКК Ульяновской области (www.fondkr73.ru) в разделе «Законодательство». Также с данным постановлением жители региона могут ознакомиться посредством компьютерных справочных правовых систем в сети интернет.

Стоит отметить, что дата планируемого переселения может корректироваться в зависимости от исполнения застройщиком своих обязательств по заключенному муниципальному контракту. Приобретение помещений для переселения граждан осуществляется после полного завершения строительства и получения денег, выделяемых государственной корпорацией – Фондом содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. При этом сроки переселения не зависят от сноса аварийного жилья. Процедура сноса аварийного жилого фонда относится к компетенции муниципального образования и начинается только при полном переселении жителей.

 

Каковы сроки газификации населённых пунктов Ульяновской области? 

Газификация Ульяновской области ведётся по подпрограмме «Газификация населённых пунктов Ульяновской области» государственной программы Ульяновской области «Развитие жилищно-коммунального хозяйства в Ульяновской области» на 2014-2018 годы», утверждённой постановлением Правительства Ульяновской области от 11.09.2013 № 37/411-П.

Вопрос включения объектов в подпрограмму «Газификация населённых пунктов Ульяновской области» государственной программы Ульяновской области «Развитие жилищно-коммунального хозяйства в Ульяновской области» на 2014-2018 годы» может быть рассмотрен при наличии разработанной и прошедшей государственную экспертизу проектной документации, а также достаточного финансирования из областного бюджета Ульяновской области.

 

Можно, ли установить дорожный знак во дворе многоквартирного дома? 

В соответствии с требованиями пункта 10.2 правил дорожного движения Российской Федерации на дворовых территориях скорость движения транспортных средств ограничена до 20 км. По требованиям ГОСТ Р52289-2004 «О правилах применения дорожных знаков, разметки, светофоров» технические средства регулирования дорожного движения на внутридворовых территориях не применяются. Жители вышеуказанного жилого дома, при согласии большинства собственников, вправе решить вопрос ограничения скорости движения автотранспорта путём устройства неровностей на дороге, расположенной у дома, за счёт собственных средств.

 

Можно, ли установить шлагбаум во дворе многоквартирного дома? 

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (далее – МКД), с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, является общим имуществом собственников помещений в МКД. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: - принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введение ограничений пользования им.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосовании, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД, которое принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Решение общего собрания собственников помещений оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

На основании вышеизложенного следует, что решение вопроса по установке шлагбаума зависит от собственников многоквартирного дома.

При наличии протокола и законности проведения общего собрания собственников многоквартирного дома (ст. 45 ч. 4 Жилищного кодекса), данное решение является правомочным.

 

Почему нельзя размещать строительный мусор из своей квартиры в мусорных баках, расположенных во дворе? 

Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцам предусматривается плата за коммунальные услуги, к числу которых относится услуги холодного и горячего водоснабжения, газо - , электро-, энергоснабжения. Вывоз бытовых отходов, а тем более крупногабаритного мусора и строительного с территории многоквартирного дома не входит в представленный перечень услуг. Вывоз мусора осуществляется коммерческими организациями, которыми устанавливаются фиксированные тарифы и стоимость услуг. Управляющие компании в свою очередь заключают договор на деятельность таких коммерческих компаний, которые осуществляют плановые работы по сбору и вывозу мусора (твёрдых бытовых отходов). Как правило такими договорами предусматривается вывоз только бытового мусора. А крупногабаритный и строительный мусор жильцы должны в таком случае вывозить самостоятельно, заключив соответствующий договор с организацией, осуществляющей подобную деятельность.

Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома может быть принято решение о заключении договора с такой организацией на вывоз крупногабаритного и строительного мусора. В этом случае плата будет распределена на всех жильцов.

 

Как начисляются платы за жилищно-коммунальные услуги? 

Согласно, п. 2 ст.154 Жилищного кодекса РФ определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1)   плату за содержание и ремонт жилого помещения.

Размер платы по содержанию и ремонту жилого помещения в многоквартирном доме утверждается решением общего собрания собственников как в объёмном, так и стоимостном выражении, исходя из предложенного управляющей организацией перечня работ и услуг, необходимых для содержания жилого помещения в надлежащем состоянии в соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» и постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

2)   взнос на капитальный ремонт.

Федеральным законом № 271 – ФЗ от 28.12.2012 внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ), касающиеся организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

В соответствии с частью 3 статьи 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

- Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счёт;

- Перечисление взносов на капитальный ремонт на счёт регионального оператора.

Образцы протоколов общего собрания собственников размещены на официальном сайте регионального оператора – Фонда модернизации ЖКК Ульяновской области (http://fondkr73.ru). Получить консультацию по вопросам организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и способах формирования фонда капитального ремонта можно по телефонам: 67-55-89, 67-55-93 (по будням с 9.00 до 17.00).

3) плату за коммунальные услуги, которая включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Начисление платы за предоставленные коммунальные услуги потребителям с 01.09.2012 осуществляется в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг (далее-Правила), утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Жители многоквартирного дома, оборудованного общедомовыми приборами учета коммунальных ресурсов должны производить оплату предоставленных коммунальных услуг, рассчитанную исходя из показаний общедомовых приборов учета.

Тариф 1 Гкал х Расход КПУ х площадь квартиры /площадь помещений.

В домах, не оборудованных общедомовыми приборами учёта коммунальных ресурсов по теплоснабжению, размер платы за коммунальные услуги в жилом помещении определяется, исходя из утверждённых Министерством экономики Ульяновской области нормативов, потребления коммунальных услуг.

В соответствии с Федеральным законом от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении», Федеральным законом от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» и постановлением Правительства Российской Федерации от 08.11.2012 № 1149 тарифы на горячую воду утверждены в установленных пределах в виде двухкомпонентных тарифов: тарифа на тепловую энергию и тарифа на холодную воду (теплоноситель).

Конечная стоимость 1 куб. м. горячей воды рассчитывается управляющими компаниями по показаниям общедомовых приборов учёта и нормативам на подогрев горячей воды при отсутствии общедомовых приборов учёта.

Правилами предусматривается начисление платы за коммунальные услуги, потреблённые на общедомовые нужды.

Размер объёма коммунального ресурса, предоставленного на общедомовые нужды определяется как, разница между показаниями общедомового прибора учета и суммой показаний индивидуальных приборов учёта и нормативов потребления коммунальных услуг (для тех лиц, индивидуальные приборы учета у которых отсутствуют) и распределяется между всеми потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

В компетенцию Главной государственной инспекции регионального надзора по Ульяновской области входит проведение проверки правильности начисления платы за жилищно-коммунальные услуги.

 

Имеются ли законные основания для отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка? 

Градостроительным кодексом РФ основания для отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка не предусмотрены. В соответствии с ч. 17 ст. 46 Градостроительного кодекса РФ в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его.

 

Какие документы требуются для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома? 

В соответствии с ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ к заявлению о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Ответы на наиболее актуальные для граждан вопросы по городскому транспорту.

Добавлено: 12 августа 2014 года, 13:26