"Тайна" строки «СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЬЯ»

В 2010-2011 годах  участились случаи обращения граждан в Управление Роспотребнадзора по Ульяновской области с жалобой на действия управляющих компаний, а именно на непредставление информации о том, что входит в содержание жилья, а главное,  каким образом должен производиться перерасчет за неоказанную услугу или услугу ненадлежащего качества и как проверить правильность перерасчета.

В начале каждого месяца собственники получают квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг. Одна из строк в квитанции немаловажная – «содержание жилья» и «стоимость» ее очень значительна, а вот за что мы платим, многим потребителям  зачастую неизвестно. С точки зрения собственника, эти деньги должны идти на ремонт и содержание жилья, то есть это ничто иное как затраты собственников на содержание в надлежащем состоянии общего имущества (кровли, лестничных клеток, лифта и т.д.).

Между тем, управляющие компании прикладывают к договору управления многоквартирным домом приложение с перечнем услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества без указания стоимости каждой услуги (работы) как это предусмотрено действующим законодательством. Собственникам жилья, управляющие компании не представляют полной и достоверной информации - из чего складывается ставка платы  за «содержание жилья».

В случае непредставления информации действия управляющих компаний квалифицируются по ч. 1 ст.14.8 КоАП РФ в виде административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц – от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.  Более того, управляющие компании могут привлекаться к административной ответственности буквально за каждый случай непредоставления информации.

В соответствии с ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. У органов государственной власти ограничены полномочия по управлению собственностью граждан и в настоящее время жилищные услуги (содержание и ремонт жилого помещения) не регулируется государством, кроме муниципального жилья.

В соответствии с ЖК РФ в многоквартирном доме жильцам на правах собственности принадлежат не только квартиры, но и общее имущество в доме. Под общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме подразумеваются помещения и оборудование, инженерные коммуникации, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. ЖК РФ определено, что собственник помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на его содержание, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения соответствующей платы. Таким образом, учитывая, что все расходы по содержанию дома оплачивают собственники, то жители вправе предложить и вынести (или исключить) на общее собрание любые работы и услуги по содержанию многоквартирного дома.

Согласно ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном #M12293 0 901919946 1265885411 25201 1376109634 2918883727 1696543308 3538839943 463378730 3421377353статьями 45#S-#M12293 1 901919946 1265885411 25204 3091887597 2822 2631625054 3538839920 463378730 342137735348#S ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Размер ставки платы по строке «содержание жилья» устанавливается для всех одинаковым в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме и определяется соразмерно площади жилого помещения, находящегося в индивидуальной собственности.

 Размер платы за «Содержание и ремонт жилого помещения» для собственников помещений не является регулируемой услугой и утверждается на собрании собственников жилья и представителей управляющей компании, с которой потребители заключили договор на техническое обслуживание многоквартирного дома, в соответствии с Постановлением Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

Согласно Жилищному кодексу РФ и постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания жилья…» ставка платы по строке «содержание жилья» может включать несколько позиций:

1) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

2) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;

3) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

4) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;

5) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

6) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

7) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

На общем собрании определяется перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в конкретном многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования. Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления, в котором должны быть указаны, в том числе:

-        состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться  управление, и адрес такого дома;

-        перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,

-        порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

-        порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также   порядок внесения такой платы;

-        порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Любой из собственников имеет право обжаловать в судебном порядке решение, принятое общим собранием собственников, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Порядок обжалования решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определён ст. 46 ЖК РФ.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (ст. 158 ЖК РФ).

В случае утверждения управляющей компанией в одностороннем порядке размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и отказе по письменному заявлению потребителя отменить принятый размер, то потребитель вправе обжаловать действия управляющей компании в судебном порядке.

Потребитель, в случае несогласия с качеством предоставляемых управляющей компанией услуг коммунально-бытового характера, вправе предъявить указанному субъекту претензию в порядке, установленном главами II и III Закона.

В соответствии с пунктом 6 Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491 (далее Правила изменения размера платы) в случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества, управляющая организация (ответственное лицо), обязана снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами изменения размера платы. Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу, а наниматели жилых помещений, занимаемых по договору социального найма или договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (далее - наниматель), - к наймодателю. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к соответствующей управляющей организации (пункт 7 Правил изменения размера платы). Заявление об изменении размера платы может быть направлено в письменной форме или сделано устно в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения и подлежит обязательной регистрации лицом, которому оно направлено (пункт 8 Правил изменения размера платы).

Лицо, которому в соответствии с #M12293 3 901991977 83 1744442376 3421377353 2477786957 1106414237 13 3093293738 3137пунктом 7 настоящих Правил#S направлено в письменной форме или сделано устно заявление, обязано в течение 2 рабочих дней с даты его получения направить соответственно собственнику помещения или нанимателю извещение о дате его получения, регистрационном номере и последующем удовлетворении либо об отказе в его удовлетворении с указанием причин отказа. При личном обращении на экземпляре заявления собственника помещения или нанимателя жилого помещения делается отметка о дате его приема и регистрационном номере (пункт 9 Правил изменения размера платы). Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 15 Правил изменения размера платы).

При неудовлетворении требований потребителя исполнителем в добровольном порядке спор может быть разрешён исключительно судом, так как правом принудительного побуждения тех или иных хозяйствующих субъектов, чьи действия и решения на этот счет носили бы законный и обязательный характер, обладают только органы судебной власти. Поскольку претензии к управляющей организации носят имущественный характер, спор между потребителем и исполнителем может быть разрешен только судом (статья 11 ГК), так как Управление Роспотребнадзора по Ульяновской области не уполномочено рассматривать имущественные споры и не вправе в административном порядке обязать хозяйствующий субъект выполнять какие-либо работы или выплачивать потребителю какую-либо материальную компенсацию.

По общему правилу, защита нарушенных гражданских прав, защита нарушенных жилищных прав, в силу соответственно положений п. 1 ст. 11 ГК РФ  и ч. 1 ст. 11 ЖК РФ в конечном итоге может быть осуществлена только судом по правилам гражданского судопроизводства. В этой связи в  соответствии с п. 2 ст. 17 Закона потребитель вправе предъявить иск в суд по своему месту жительства или по месту пребывания либо по месту нахождения ответчика либо по месту заключения или исполнения договора. В соответствии с п. 3 той же ст. 17 Закона при обращении с иском в суд потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, связанным с нарушением их прав.

При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд согласно ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ назначает экспертизу, проведение которой может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы.

Согласно Федеральному закону от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственная судебно - экспертная деятельность осуществляется в процессе судопроизводства государственными судебно - экспертными учреждениями и государственными судебными экспертами и состоит в организации и производстве судебной экспертизы.

Также сообщаем, что если своими действиями исполнителем потребителю был нанесен моральный вред, то потребитель вправе предъявить иск в суд. Cогласно ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом (в частности, в соответствии со ст. 15 Закона), суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. В соответствии со статьей 15 Закона моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.

При определении размера компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред. Исковое заявление подается в суд в письменной форме. Оно подписывается истцом (то есть потребителем). К исковому заявлению прилагаются: - его копия для Ответчика (управляющей компании); документы, подтверждающие обстоятельства дела (акт осмотра, акт оценки размера ущерба и другие); копии этих документов для Ответчика. Таким образом, в суд потребителю необходимо отправить все документы в двух экземплярах (для суда и ответчика). Подлинники всех документов (кроме иска, который отправляется в суд) должны остаться у потребителя. Подлинники потребитель приносит в суд, на первое заседание.

Процессуальные возможности участия Управления Роспотребнадзора по Ульяновской области в судебной защите прав потребителей установлены взаимосвязанными положениями ч. 1 ст. 47 ГПК РФ и п. 3 ст. 40 Закона, в соответствии с которыми Управление Роспотребнадзора по Ульяновской области до принятия решения судом первой инстанции может вступать в дело по своей инициативе или по инициативе лиц, в нем участвующих, для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей (с приобретением соответствующего объема прав и обязанностей лица, участвующего в деле, и обладающего в этой связи правом процессуального обжалования судебных постановлений).

В этой связи потребитель вправе обратиться в суд с заявлением о привлечении Управления Роспотребнадзора по Ульяновской области как уполномоченного федерального органа исполнительной власти по контролю (надзору) в области защиты прав потребителей для дачи заключения по гражданскому делу в целях защиты прав потребителей (при подаче иска это достигается посредством включения государственного органа в состав участников дела, после возбуждения соответствующего гражданского дела - отдельным заявлением истца).

Отказ суда в таком привлечении, среди прочего, дает дополнительное основание для отмены решения в случае его вынесения не в пользу потребителя.

Добавлено: 21 июня 2012 года, 17:47