Правовые аспекты обеспечения защиты прав потребителей в сфере долевого строительства

На что, в первую очередь, следует обратить внимание при заключении договора участия в долевом строительстве жилья

При заключении договора долевого участия в строительстве жилого многоквартирного дома следует, в первую очередь, обратить внимание на следующие аспекты: Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать:

1)      определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Это обязательное условие договора. Для покупателя жилого помещения в строящемся доме важны такие условия договора, как точное месторасположение дома, квартиры, этаж, подъезд, метраж и т.п.

2)      срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (напр. 2 квартал 2009г.). Это условие является теперь обязательным. Ранее многие застройщики такой срок не указывали, что лишало граждан возможности требовать исполнения обязательств в установленный срок;

3)      цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Это обязательные условия договора. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

4)      гарантийный срок на объект долевого строительства. Условие о гарантийном сроке является обязательным. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. При отсутствии в договоре обязательных его условий договор считается незаключенным.

В случае передачи объекта ненадлежащего качества потребитель вправе:
Если взаимоотношения между дольщиками и застройщиком возникли до 1 апреля 2005 г., и если дольщиком является гражданин, приобретающий квартиру для личных бытовых нужд, то в случае передачи потребителю квартиры с недостатками будут применяться положения Закона РФ «О защите прав потребителей» (в частности, по ответственности застройщика), согласно п. 1. ст. 29 настоящего Закона потребитель по своему выбору вправе требовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы; соответствующего уменьшения цены выполненной работы; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами.

Кроме того, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы, если в установленный договором срок недостатки выполненной работы не устранены исполнителем или обнаружены существенные недостатки выполненной работы.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в этой связи.

1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В силу п. 9 ст. 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей. При применении Закона РФ «О защите прав потребителей» к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей, ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 3 ст. 3, п. 2 ст. 9, ст. 10 указанного Федерального закона). В ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» излагаются требования, предъявляемые Законом к качеству передаваемого объекта долевого строительства. Так, в соответствии с ч. 1 настоящей статьи застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует:

1)                       условиям договора,

2)                       требованиям технических регламентов,

3)                       требованиям проектной документации,

4)                       требованиям градостроительных регламентов,

5)                       иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 статьи 7 указанного Закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1)      безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2)      соразмерного уменьшения цены договора;

3)      возмещения своих расходов на устранение недостатков.

         В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 указанного Федерального закона. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока. Согласно п.2 ст.27 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие данного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Поскольку вышеуказанный Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ вступил в силу 01 апреля 2005 года, положения данного закона подлежат применению только в отношении договоров на привлечение денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов, разрешение на строительство которых было получено после 01 апреля 2005 года. Согласно п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны. Согласно ст.2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Из содержания договора инвестирования на строительства жилья не следует, что инвестор (гражданин) оказывает услуги, реализует товары, выполняет работы, получает прибыль. Кроме того, никаких практических действий по реализации инвестиций гражданами не осуществляется, расходование инвестиций не контролируется. Фактически, участие граждан (инвесторов) по договору сводится к уплате денежной суммы. Если при заключении договора гражданин-инвестор не был зарегистрирован в качестве субъекта предпринимательской деятельности, предпринимательской деятельности не осуществлял, указанные объекты приобретал для личных нужд, а не для получения прибыли, к указанным правоотношениям следует применять Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей». Таким образом, в отношении договоров инвестирования в строительство многоквартирных домов, разрешение на строительство которых было получено до 01 апреля 2005 года, следует применять Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей».

 

Управление Роспотребнадзора по Ульяновской области

Добавлено: 22 мая 2012 года, 14:28

Изменено: 22 мая 2012 года, 14:30